Τετάρτη, 22 Μαρτίου 2017

Ανάλυση του Κ. Θεοδωρίδη περί ακινήτων: Και θα τα πάρουν και θα τα δώσουμε


Ακίνητα: Και θα τα πάρουν και θα τα δώσουμε
Του Κοσμά Θεοδωρίδη
(Πηγή : http://www.capital.gr/)
Το 2016 ήταν μια καλύτερη χρονιά για την αγορά ακινήτων. Αστείο δεν ακούγεται; Κι όμως ήταν καλύτερη από τον έως τώρα -και ελπίζω για πάντα- πυθμένα του 2015, των κεφαλαιακών ελέγχων που έκανε τις περίπου 45.000 αγοραπωλησίες σε όλη τη χώρα το 2014 να μοιάζει όνειρο. Αυτό βέβαια, δεν την κάνει καλή χρονιά.
Παραμένουμε πολύ μακριά από το ιστορικό ρεκόρ των 215.000 του 2005, έχοντας χάσει από την κορυφή ως τον πυθμένα χοντρικά πάνω από το 80% αριθμού συναλλαγών και τζίρου από τη χρονιά εκείνη.
Επιμέρους ειδικοί δείκτες ωστόσο, όπως ο δείκτης των ενοικίων δείχνουν σταθεροποίηση και ελαφρά βελτίωση.
Στην ίδια κατεύθυνση δείχνουν δείκτες της ευρύτερης οικονομίας όπως ο ρυθμός μεγέθυνσης του ΑΕΠ και ο δείκτης ανεργίας. Τελείωσαν λοιπόν τα προβλήματα της κτηματαγοράς; Το καλύτερο σενάριο θα εξαρτηθεί από πολλαπλές ευνοϊκές συγκυρίες• στο πιθανότερο σενάριο οι θετικές αυτές ενδείξεις θα ανατραπούν από τις κινήσεις στην πολιτική σκηνή και την οικονομία.
Σε αυτό στο σενάριο, ένα μεγάλο ποσοστό των ιδιοκτησιών θα αλλάξει χέρια τα επόμενα χρόνια. Είτε επειδή θα τα πάρουν οι πιστωτές είτε επειδή θα τα δώσουν μόνοι τους οι ιδιοκτήτες ή οι φυσικοί διάδοχοί τους. Στην πραγματικότητα το προς συζήτηση θέμα είναι: πόσο μεγάλο ποσοστό σε κάθε κατηγορία;
Θα τα πάρουν
Τα χρέη που έχω προηγουμένως περιγράψει, αλλά και αυτά που θα δημιουργηθούν από την περαιτέρω υπερφορολόγηση ή/και κακοδιοίκηση, θα πρέπει αργά ή γρήγορα να πληρωθούν με απώλεια και ρευστοποίηση περιουσιακών στοιχείων. Δυστυχώς, όλα δείχνουν  ότι φέτος θα είναι η χρονιά που η διαδικασία αυτή θα γίνει προφανής στην καθημερινότητα. Ήδη οι εταιρείες που έχουν αναλάβει να ρευστοποιήσουν κατασχεθέντα ακίνητα δραστηριοποιούνται σε όλη την επικράτεια και όλη η αλυσίδα, από τους αυτοματοποιημένους πλειστηριασμούς για χρέη στο δημόσιο ή ιδιώτες έως τις μαζικές πωλήσεις αναμένεται να επιταχυνθεί μέσα στη χρονιά.
Σημαντική παράμετρο διαφοροποιήσεως εν σχέσει προς τα προηγούμενα έτη, αποτελεί η όχι και τόσο γνωστή υποχρέωση των τραπεζών να βάλουν ζεστό μετρητό στα ταμεία τους από τις διαδικασίες αυτές.  Το ακριβές ύψος αυτών των ποσών, για τα επόμενα τρία χρόνια με σφικτά χρονοδιαγράμματα για τις διοικήσεις, αλλά  και οι μέθοδοι που θα επιλέξουν οι τράπεζες θα αποτελέσουν καθοριστικό παράγοντα των εξελίξεων στην κτηματαγορά.
Αν για παράδειγμα επιλεγεί, όπως φαίνεται, ο δρόμος των μαζικών ρευστοποιήσεων σε μια αγορά με μικρό τζίρο, δηλαδή λίγους υποψήφιους αγοραστές και πίεση των πωλητών/τραπεζικών οργανισμών να ρευστοποιήσουν, είναι νομίζω προφανές τι θα πρέπει να περιμένουμε για τις τιμές. Οι τράπεζες, όχι μόνο δεν μπορούν να επιτελέσουν το φυσικό τους ρόλο του αιμοδότη της οικονομίας μέσω του δανεισμού για ανάπτυξη, αλλά μοιάζουν έτοιμες να προκαλέσουν το επόμενο καθοδικό σκέλος με τις αυξημένες ανάγκες τους για κεφαλαία. Το ίδιο ακριβώς ισχύει και για τον άλλο μεγάλο ασθενή, το δημόσιο, που νομοθετεί και βεβαιώνει φόρους και εισφορές που μόνο σε πολύ ζωηρές φαντασίες μπορούν να πληρωθούν. Αντί για αιμοδότες, κινδυνεύουν να γίνουν βρικόλακες, απομυζώντας την κτηματαγορά ακόμη περισσότερο.
Οι διαδικασίες λοιπόν για να "μας τα πάρουν" βρίσκονται εν πλήρει εξελίξει. Όσο πιο άγαρμπα γίνουν, τόσο περισσότερο οι προσδοκίες για περαιτέρω πτώση θα μεγαλώνουν. Εάν μάλιστα ενταθεί το κυνήγι των απίθανων φόρων και εισφορών η κατάσταση θα οξυνθεί περαιτέρω. Πολύ περισσότερο που υλοποιούνται οι ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί όπου θα μπορεί οποιοσδήποτε, από οπουδήποτε να "χτυπάει" ακίνητα.
Μπορεί αυτό να ανατραπεί; Θα έλεγα, ότι όχι μόνον μπορεί, αλλά και πρέπει, αν δε θέλουμε να συνεχιστεί η καταστροφή πλούτου που συντελείται ανελλιπώς τα τελευταία χρόνια. Το πρόβλημα δεν είναι μόνο οικονομικό, αλλά και βαθιά κοινωνικό. Ακόμα και οι ίδιες οι τράπεζες δίνουν μικρό σχετικά ποσοστό στρατηγικών κακοπληρωτών 1/6 που έχουν αλλά δεν πληρώνουν, όποτε και στο πλέον αυστηρό σενάριο, κοντά στο 80% έχουν γνήσια αδυναμία εξυπηρετήσεως, ποσοστό που όσο δεν υπάρχει ανάπτυξη και δημιουργία θέσεων εργασίας, θα αυξάνεται.
Θα τα δώσουμε
Όταν μια αγορά τρέχει περίπου χωρίς παύση, όπως η αγορά των ακινήτων στα μεγάλα αστικά κέντρα μετά τον εμφύλιο, η ανοδική αγορά τείνει να καλύπτει τα προβλήματα. Αυτό δε σημαίνει πως δεν υπάρχουν, ακόμα και όταν επιλέγουμε να τα αγνοούμε. Ένα τέτοιο θέμα είναι το κόστος διαδοχής. Το θέμα αυτό επανήλθε δριμύτατο ως συνδυασμός πρωτίστως δυο παραγόντων. Πρώτα η φυσική λήξη της προπολεμικής γενιάς που έχτισε τη μετεμφυλιακή Ελλάδα συσσωρεύοντας τεράστιες περιουσίες κυρίως σε ακίνητα και η καταστροφική κρίση που προκάλεσε η κακοδιαχείριση της επόμενης γενιάς που εδώ τη λέμε  "του Πολυτεχνείου" ή διεθνώς "baby boomers".  Όπως και με τη φορολογία κατοχής, δεν είναι μόνο ότι η φορολογία κληρονομίας σε πολλές περιπτώσεις είναι αδύνατο να πληρωθεί, είναι και το ότι οι συνθήκες ρευστότητος είναι ασφυκτικές για να το επιτρέψουν. Πολύ περισσότερο όταν οι διάδοχες γενιές είναι συγγενείς μεγάλου βαθμού και η τρέχουσα εμπορική αξία ρευστοποιήσεως δε φτάνει το ύψος των συνοδών φόρων. Η αποποίηση κληρονομιάς βεβαρημένης με απλήρωτους φόρους κατοχής ή δυσβάσταχτους φόρους κληρονομιάς είναι περίπου μονόδρομος.
Δεν παραξενεύει λοιπόν που οι αποποιήσεις έχουν ως και διπλασιαστεί στα κατά τόπους Ειρηνοδικεία. Τι θα γίνουν αυτά τα ακίνητα; Λαμπρές, λιγότερο λαμπρές και σουρεαλιστικές ιδέες έχουν ακουστεί, από διανομή σε πολυτέκνους, κρατική λοταρία, πώληση σε funds έως δωρεάν στέγαση παράτυπων μεταναστών. Μένει να δούμε τι θα γίνει, διότι ας μην ξεχνάμε ότι οι κατοικίες, οι πολυκατοικίες και οι γειτονιές είναι πρωτίστως κοινότητες. Η εμπειρία του Κέντρου δείχνει ότι αν κάτι δεν πάει καλά σε ένα δυο διαμερίσματα, συντόμως όλη η πολυκατοικία και κατόπιν η γειτονιά και η συνοικία απαξιώνεται με διάλυση του κοινοτικού ιστού. Τα πλέον ικανά μέλη τον εγκαταλείπουν αφήνοντας πίσω μόνον εκείνους που δεν μπορούν να φύγουν. Και όπως έχω επανειλημμένως γράψει, πλούτος είναι πρωτίστως οι άνθρωποι και μια κοινότητα υπό εγκατάλειψη χάνει το μεγαλύτερο μέρος της αξίας της.
Υπάρχει εναλλακτική;
Πέρα λοιπόν από τις μακροοικονομικές τάσεις, συγκεκριμένα θέματα πρέπει να αντιμετωπιστούν στα ακίνητα. Αν για μια ακόμη φορά οι κυβερνώντες αδιαφορήσουν, όπως όλα αυτά τα χρόνια της κρίσεως, το ποσοστό των ακινήτων που θα χαθούν από τους νυν ιδιοκτήτες και τους φυσικούς τους διαδόχους, είτε επειδή θα τα χάσουν είτε επειδή θα τα παραδώσουν, μπορεί να είναι εντυπωσιακό. Μπορεί κάτι να γίνει για να αναστραφεί η τάση; Τα λέμε χρόνια, τα φωνάζουμε και τα γράφουμε, αλλά δυστυχώς εις ώτα μη ακουόντων. Μόνη λύση είναι οι επενδύσεις, η λογική και ανταποδοτική φορολόγηση και η ανάπτυξη.
Είναι πεποίθηση μου, που τεκμηριώνεται από την συμπεριφορά υπο-αγορών οπού έρχονται φρέσκα κεφαλαία από το εξωτερικό, ότι η αγορά δε θέλει πολύ για να σταθεροποιηθεί και να καταγράψει σημαντική άνοδο. Σας διαβεβαιώ ότι το βλέπουμε ήδη σε μικρούς θύλακες. Αλλά, αυτό δε θα γίνει σε μια χώρα που πιστεύει και νομοθετεί ότι ο πλούτος πρέπει να κυνηγιέται αλύπητα και σίγουρα όχι πριν αυτή η ιδεοληψία σταματήσει να κυριαρχεί. Η οικονομία είναι καιρός επιτέλους να αφεθεί να λειτουργήσει ελεύθερα. Αν πάρουμε αυτή την κατεύθυνση τα αποτελέσματα θα είναι θετικά και εντυπωσιακά, με τις συνέπειες των μηχανισμών που περιέγραψα παραπάνω και κινούνται ήδη, να αμβλύνονται σημαντικά. Αν συνεχίσουμε την φορομπηχτική παράνοια και την ιδεολογική απαξίωση του πλούτου κάθε μορφής, η πραγματική απαξίωση του πραγματικού πλούτου που είναι επενδεδυμενος κυρίως σε ακίνητα μοιάζει δυστυχώς αναπόφευκτη.
Επισημαίνω ιδιαιτέρως ότι, αυτό αφορά κυρίως τον πλούτο των μεσαίων και φτωχών νοικοκυριών, καθώς οι προνομιούχες περιοχές μοιάζει ήδη να αυτονομούνται πιο δυναμικά από τη γενική εικόνα, όπως άλλωστε συμβαίνει ακόμα και στις λατινοαμερικανικές οικονομίες.
Ακόμα και καθώς η κτηματαγορά κινδυνεύει να ξαναπέσει στον γκρεμό ψύχραιμες αποφάσεις μπορούν να τη γλιτώσουν. Υπάρχει πολιτικό προσωπικό πρόθυμο να τις υλοποιήσει ή ομάδες πιέσεως να δραστηριοποιηθούν;

* Ο κ. Θεοδωρίδης είναι (Dipl. Ing. Agr., MSc (DIC), PhD), επικεφαλής του Μεσιτικού Οργανισμού Ακίνητα Πόλις, Αντιπρόεδρος Ομοσπονδίας Μεσιτών Ελλάδας.