Πως χάνονται τα σπίτια και γιατί
Του Κοσμά Θεοδωρίδη
(Πηγή : http://www.capital.gr/)
Ανάμεσα σε τρεις κυρίως παράγοντες, χρέος, εισόδημα και περιουσιακά στοιχεία παίζεται το παιχνίδι της οικονομίας στις ελεύθερες αγορές. Κανείς δε σε δανείζει αν δεν έχεις επαρκή περιουσία να εγγυηθεί το δάνειο ή/και ικανό εισόδημα να το πληρώσεις.
Και βέβαια, αν δεν πληρώσεις υπάρχει πάντα η εγγύηση, το ενέχυρο ή collateral. Αν και πολλοί θα το βρείτε προφανές, σε μια χώρα που ο οικονομικός αναλφαβητισμός είναι σχεδόν προαπαιτούμενο για πολιτική σταδιοδρομία, καλό είναι να ξεκαθαρίσουμε αυτή την αλληλεπίδραση. Ακούμε συνεχώς για το θέμα του κρατικού χρέους και λιγότερο του ιδιωτικού, μεγάλα θέματα που παρουσιάζονται διαρκώς απομονωμένα. Όμως, με το βαθύ πρόβλημα που παρουσιάζουν τα δυο άλλα, τα εισοδήματα, δηλαδή την παραγωγή, ασχολούνται λίγοι και με την αξία ή μάλλον τη δραματική απαξίωση των περιουσιακών στοιχείων σχεδόν κανείς. Είναι καιρός να ανοίξουμε συζήτηση για αυτό το τεράστιο θέμα και την κακοδιαχείριση του τα τελευταία χρόνια.
Τα περιουσιακά στοιχεία...
Ας δούμε λίγο λοιπόν αυτή την παραγνωρισμένη, συνολική αξία των περιουσιακών στοιχείων η οποία στα χρόνια της ευμάρειας δεν ήταν καθόλου αμελητέα. Σύμφωνα με εκτιμήσεις της Eurobank EFG Research, στο 4ο τρίμηνο του 2008 το 81,8% των περιουσιακών στοιχείων των νοικοκυριών ήταν σε ακίνητα, το 17% σε καταθέσεις και μόλις το 1,2% σε μετοχές. Εκείνη την περίοδο μιλούσαμε για περίπου 1,7 τρισ. πλούτου, περίπου 6 φορές το τότε ΑΕΠ, οπότε η ακίνητη περιουσία αντιστοιχούσε σε κάτι παραπάνω απο 1,3 τρισ. ευρώ, ή περίπου 4,8 φορές το ΑΕΠ. Ο πολλαπλασιαστής αυτός, αν και έδειχνε σαφή υπερτίμηση, δεν ήταν πολύ δυσμενέστερος από αντίστοιχα μεγέθη προηγμένων οικονομιών με επαρκή δυνατότητα δανεισμού.
Οκτώ χρόνια μετά, η καταστροφική διαχείριση της οικονομίας έχει οδηγήσει την αξία των περιουσιακών στοιχείων σε κατάρρευση. Σε ποιο βαθμό και δη για τον κύριο τομέα, τα ακίνητα;
Ελλείψει μείζονος επικαιροποιημένης μελέτης, δημοσίευσα προσφάτως ένα άρθρο με την εκτίμηση ότι ίσως θα πρέπει να θεωρήσουμε ότι ο παγκόσμιος μέσος όρος που θέλει τα ακίνητα να αποτιμώνται 2,7 φορές του ΑΕΠ είναι ή θα αποτελέσει τα επόμενα χρόνια σημείο αναφοράς και για τη χώρα μας. Με βάση αυτή την παραδοχή μιλάμε για μια τιμή αναφοράς της τάξεως των 480 δισ. ευρώ, κατά κύριο λόγο αξία κατοικιών. Σε γενικές γραμμές, νομίζω ότι οι περισσότεροι ειδικοί θα δίναμε τιμές σε ένα εύρος που ξεκινά λίγο παρακάτω από αυτή την τιμή και φτάνει στο ήμισυ του υπολογισμού του 2008, δηλαδή 450-600 δισ. ευρώ που αντιστοιχεί χοντρικά σε 2,5 με 3,5 φορές το σημερινό ΑΕΠ.
..και τα χρέη
Ποια χρέη αποτελούν εγγύηση, ενέχυρο ή τέλος πάντων εσχάτη καταφυγή των δανειστών αυτά τα περιουσιακά στοιχεία; Πόσα είναι εν ολίγοις τα... βερεσέδια;
Ι. Χρέη ιδιωτών (επιχειρήσεων και νοικοκυριών):
- βεβαιωμένα χρέη προς το δημόσιο: 90 δισ., τα περισσότερα πλασματικά, αλλά περίπου 20 δισ. πραγματικά, δηλαδή οφειλόμενα απο ζώντα φυσικά ή νομικά πρόσωπα και καθημερινώς αυξανόμενα
- προς ασφαλιστικά Ταμεία: περίπου 20 δισ., επίσης αυξανόμενα
- προς πιστωτικά ιδρύματα: 70 δισ. περίπου στεγαστικά, 210 δισ. συνολικά, εκ των οποίων τα 110 αναφέρονται ως μη εξυπηρετούμενα.
- χρέη των ιδιωτών προς άλλους ιδιώτες
2. Χρέος κρατικό, που βεβαίως το πληρώνουν οι φορολογούμενοι: περίπου 320 δισ.
3. Αναλογιστικό χρέος συνταξιοδοτικού συστήματος έως το 2060 περίπου 600 δισ., κατ´ εκτίμηση του φίλου Γ. Μπιλίνη
Απο πού λοιπόν θα πληρωθούν αυτά τα βερεσέδια; Διότι ακόμη κι αν εσείς δεν έχετε δανειστεί, έχει δανειστεί ή έχει χάσει και χάνει χρήματα το κράτος για λογαριασμό σας. Η πώληση κρατικής περιουσίας όσο κι αν με διάφορα τρικ εμφανίζεται συνεχώς διαθέσιμη, με -θεωρητική και απίθανη- αποτίμηση ακόμα και 50 δισ. σύμφωνα με το τελευταίο μνημόνιο και το υπερταμείο που δημιουργήθηκε, στην πράξη δεν είναι. Για εμάς που γνωρίζουμε, η κρατική ιδιοκτησία στο τμήμα των ακινήτων, πέραν των πολιτικών προβλημάτων, έχει εκτεταμένα νομικά μπλεξίματα στη συντριπτική της πλειοψηφία, ακόμα και αν υπήρχε πολιτική βούληση για αξιοποίηση της. Αλλά και τα τμήματα της που είναι διαθέσιμα, σε περιβάλλον καθολικής απαξιώσεως περιουσιακών στοιχείων, θα πουληθούν κοψοχρονιά καλύπτοντας μόνο μικρό μέρος των αναγκών.
Το βάρος θα πέσει στην ιδιωτική περιουσία
Λυπάμαι πραγματικά που το γράφω, αλλά φαίνεται πλέον ξεκάθαρα ότι στην ιδιωτική περιουσία που μετά το στάδιο των πλειστηριασμών που παραδίδει νομικώς ξεκάθαρους τίτλους, θα πέσει το βάρος. Με λίγα λόγια οι υποχρεώσεις είναι τέτοιες που κι αν δεν θέλετε να πουλήσετε οι φόροι και η εξαιτίας τους οικονομική δυσπραγία θα σας αναγκάσουν, αλλιώς απλώς θα χάσετε την περιουσία σας ή μέρος της. Εκτός αν τα πράγματα στην τριάδα της αρχής, χρέος-εισόδημα-αξία περιουσίας αλλάξουν δραστικώς.
Προς το παρόν πάντως, έχουμε αξία ιδιωτικής ακίνητης περιουσίας στην πιο αισιόδοξη εκδοχή της γύρω στα 450-600 δισ. και από την άλλη, αναλόγως τι θέλει κάποιος να προσμετρήσει, χρέη που σαφέστατα την ξεπερνούν και φτάνουν ως και στο υπερδιπλάσιο - ως και πολύ πάνω του τρισ. Ταυτοχρόνως, τα εισοδήματα δεν καλύπτουν καν τις φορολογικές υποχρεώσεις όπου τα ανείσπρακτα πολλαπλασιάζονται. Κι όλα αυτά χωρίς να έχουμε υπολογίσει το κόστος διαδοχής, κληρονομιών, φυσικής φθοράς κοκ. Το θέμα δεν είναι αν θα χαθούν σπίτια και άλλα ακίνητα, το θέμα είναι πόσα πολλά θα είναι.
Κάπως έτσι, το παλιό σύνθημα "θα μας πάρουν τα σπίτια" σε κάποιο βαθμό έχει γίνει "πάρτε το να ησυχάσω" στο ασφυκτικό οικονομικό περιβάλλον. Κι όμως, είναι εντελώς παράλογο όχι μόνο να μην γίνεται προσπάθεια προστασίας της αξίας της περιουσίας, αλλά ουσιαστικώς να ακολουθούνται συνεχώς πολιτικές απαξιώσεως. Ειδικότερα σε μια οικονομία που αναγκάζεται να πουλήσει εξ ανάγκης. Είναι εντελώς κόντρα στη στοιχειώδη οικονομική λογική και πρέπει να αλλάξει το συντομότερο.
*Ο κ. Θεοδωρίδης είναι (Dipl. Ing. Agr., MSc (DIC), PhD), επικεφαλής του Μεσιτικού Οργανισμού Ακίνητα Πόλις, Αντιπρόεδρος Ομοσπονδίας Μεσιτών Ελλάδας.
